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Un propriétaire qui met son bien en location, doit fournir au locataire un logement décent. Les critères de décence d’un logement, sont encadrés par la réglementation en vigueur, qui définit 5 critères à remplir.
Cela concerne précisément un logement :
- Comportant une surface minimale ;
- Sans risque pour la sécurité et la santé du locataire ;
- Exempt d’animaux nuisibles et de parasites ;
- Répondant aux exigences minimales de performance énergétique ;
- Mettant à disposition certains équipements.
Surface minimale
Un logement proposé à la location, doit comporter au moins une pièce principale d’une surface minimale de 9 m², avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m. Ou bien, il doit disposer d’un volume habitable d’au moins 20 m3.
Si le logement répond à l’un de ces deux critères, il est considéré comme décent.
Sans risque pour la sécurité et la santé
Pour être considéré comme décent, du point de vue de la sécurité et de la santé du locataire, un logement doit être conforme à un certains nombre de conditions. Il doit tout d’abord assurer le clos et le couvert. Pour ce faire, l’ossature de la construction (le gros œuvre), doit être solide, en bon état d’entretien et protéger l’intérieur contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau.
De même, les menuiseries, les portes et les fenêtres, doivent garantir une étanchéité contre les infiltrations d’air parasites et les infiltrations d’eau.
Les dispositifs de retenue des personnes (garde-corps des fenêtres, des escaliers, des loggias et des balcons), doivent être dans un état conforme à leur usage.
Les matériaux de construction, les canalisations, les revêtements du logement, ne doivent pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.
Les réseaux et les branchements d’électricité et de gaz (le cas échéant), doivent être conformes aux normes de sécurité en vigueur, et être en bon état de fonctionnement. Il en va de même pour les équipements de chauffage, et de production d’eau chaude.
Le logement doit également disposer d’une aération suffisante, par des ouvertures et des dispositifs de ventilation, afin de permettre le renouvellement de l’air et l’évacuation de l’humidité.
Enfin, pour être considéré comme décent, un logement doit posséder des pièces principales (séjour ou chambre) qui doivent disposer d’un éclairage naturel suffisant.
Exempt d’animaux nuisibles et de parasites
Naturellement, un logement mis en location, ne doit pas être infesté par des animaux nuisibles, comme les rats, ou par des parasites, comme les puces de lit ou les cafards.
Exigences minimales de performance énergétique
Depuis le 1er janvier 2023, un logement mis en location doit répondre à un critère précis de décence énergétique. Sa consommation d’énergie (chauffage, éclairage, eau chaude, ventilation, refroidissement, etc.), qui est estimée par le DPE (Diagnostic performance énergétique), doit être inférieure à 450 kWh/m² en France métropolitaine (valeur de l’énergie finale par mètre carré et par an).
Mise à disposition d’équipements
Le propriétaire doit également mettre à disposition de son locataire, un certain nombre d’équipements.
En premier lieu, le logement doit disposer d’une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion, et qui soit adaptée aux caractéristiques du logement.
En second lieu, le logement doit posséder une installation d’alimentation en eau potable. L’eau doit être distribuée avec une pression et un débit suffisants à l’intérieur du logement, pour une utilisation normale des locataires.
En troisième lieu, le logement doit être équipé d’installations d’évacuation des eaux usées fonctionnelles, pour évacuer les eaux ménagères (cuisine, salle de bain, machine à laver, etc.) et les eaux-vannes (WC). Ces installations doivent empêcher le refoulement d’odeurs (effluents d’eaux usées).
En quatrième lieu, le logement doit disposer d’une cuisine ou d’un coin cuisine, ce qui suppose la possibilité d’installer un appareil de cuisson, et la présence d’un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide, et muni d’un système d’évacuation des eaux usées.
Le cinquième point concerne l’installation sanitaire intérieure au logement. Elle comprend un WC (séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas), et un équipement pour la toilette corporelle (baignoire ou douche), qui garantit l’intimité personnelle, et doit, bien entendu, être alimenté en eau chaude et froide, avec un système d’évacuation des eaux usées.
Enfin, le logement doit posséder un réseau électrique permettant un éclairage suffisant de toutes les pièces (et des accès), garantissant le fonctionnement des appareils électriques ménagers courants, qui sont indispensables au quotidien.
Textes de loi et références
Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs
Décret n°2017-312 du 9 mars 2017 modifiant le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent